全国的に空き家が増え社会問題になっています。深刻化する空き家の問題について、不動産を取り扱う専門家の立場から、その「対策や活用法について考えてみたい」と思います。
空き家の問題
空き家はそのまま放置しておくと、建物の劣化、防犯性の低下、衛生面の悪化、防火性の悪化、近所迷惑等のいろいろな問題が起きてきます。
倒壊等の危険な空き家に対しては、「空き家対策措置法」により、行政から厳しい指導、命令を受けます。
※空き家対策措置法
自治体が空き家を調査し、そのまま放置すれば倒壊等著しく危険なおそれがあると判断した場合、「特定空き家」と認定し、修繕や撤去の指導や勧告、命令ができます。
命令に従わなかった場合には、行政が強制的に撤去し、かかった費用を所有者に請求できる「代執行」も可能になります。
空き家が発生
・誰が継ぐの？ ・誰が住むの？ ・誰が管理するの？ ・誰が片付けるの？ ・誰が売るの？
・賃貸？ ・売却？
１．貸すには、それなりの修繕が必要になるため、費用をかけてまでやりたくない。
２．いったん貸すと、将来、自分が住もうと思っても、簡単にはいかなくなる。（正当な理由がなければ、解約できない、更新を拒むことができない）
３．家は老朽化しているので、解体してもよいが、その費用負担があるし、更地にすると税金が上がる。
４．片付け、整理がたいへんである。
５．すぐに売却する気にはなれない。
・・・・・・・・・・・とりあえず、「そのままにしておこう」となる。
空き家が重荷になってくる
・清掃、草刈、電気、水道、補修等の管理費用の負担
・固定資産税、都市計画税の負担
「何らかの手を打たないと、家は傷んでいきますし、負担が増えていきます」。
空き家の活用例
・上記１．の解決方法の一つとして、「ＤＩＹ型賃貸借」という方法が考えられます。これは、通常の貸す側が修繕をするというのではなく、借りる側が自分の費用負担で自分の好みにリフォーム、修繕等をして借りるというものです。 詳しくは、借主がリフォームする D IＹ 型賃貸借を参照してください。
・上記２．の解決方法として、「定期借家契約」という方法があります。これは、従来の借家契約が、「正当な理由がなければ、解約できない、契約の更新を拒むことができない」という内容なのに対して、「契約で定めた期間で満了して更新はしないで契約の終了が確定する」というものです。
例えば、「転勤している間だけ短期で貸す」、「デイサービス、グループホーム施設として、長期の定期借家契約を結ぶ」等が考えられます。
・上記３．の問題に対しては、自治体によっては、空き家の除却費用の一部を補助するといった支援をしているところもありますので、役所で確認してみられたらいいと思います。
また、自治体によっては、空き家の除却費用の一部の補助の他にも、空き家の活用を図るため、空き家の診断（耐震診断、劣化診断等）経費の一部の補助や空き家の再生活用を促進するため、改修経費の一部を補助する等の支援事業をしているところもあります。
他にも、空き家の解体費用を融資してくれる銀行もあります。「空き家解体ローン」
また、建物を撤去して更地にすると固定資産税が上がるので、そのまま建物を残しているという方もおられると思われます。「更地にするとどのくらい固定資産税が上がるのか」を我が家の場合で試算していますので、参考にしてください。
・上記４．の問題は空き家を管理する人が、腰を上げるしかないですね。現在は、整理業者とかもありますので、そういった業者に頼む方法も考えられますよね。
余談 先日のテレビ放送で、最近、ゴミの集積処理場で「数百万円のお金が見つかることがある」ということを取り上げていた。
なぜ、そのようなことが起きているのかというと、親が亡くなり空き家となった家を解体撤去した際に、「親が家に置いていた現金が出てきたのだろう」、相続人である子供たちは、親と離れて住んでいたから、「その家にどういうものが置いてあるのかを把握できていなかったのだろう」ということだった。
他にも、親が取集した美術品や骨とう品が家の中に眠っているかもしれませんね、家の片付け、整理を依頼するときには、そういうことにも注意する必要がありそうですね。
・上記５．そうですよね、「家族で暮らした思い入れのある家ですものね」、そう簡単には売る気にはなれませんよね！そのお気持ちはよくわかります。我が家もそうでしたから。
但し、空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の３，０００万円特別控除）というものがありますので、その要件を満たし、この特例措置を受けられるのであれば、相続日から起算して３年を経過する日の属する年の１２月３１日まで、かつ、特例の適用期間である平成２８年４月１日から平成３１年１２月３１日までに譲渡することが必要になります。
この特例措置の詳細につきましては、国土交通省ホームページ「空き家の発生を抑制するための特例措置」でご確認ください。
・その他 民泊施設にする シェアハウスにする等も考えられます。
・実際に賃貸をする場合や売却をする場合、不動産業者に依頼したり、自治体によっては「空き家バンク」を設置して、賃貸や売却の紹介をしているところもありますので、そういう窓口で相談されるのもいいでしょうね。
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