「住宅ローン選択　固定金利か変動金利か」　　私の住宅ローン３０年の履歴

住宅ローンの金利が上がってきており、これから住宅ローンを借りようとしている方にとっては、毎月の返済額が増えることになり、頭が痛いところですね。
住宅ローンには、固定金利と変動金利があり、どちらを選択するか、悩ましいところであります。
なにせ、数十年という長い期間に渡り返済していくわけですから、選択次第では、返済額に数百万円の差が出てくるのですから。
現在６６歳になる私は既に住宅ローンを終えていますが、今までに、住宅ローンを借りたこと、借り換えたことがあり、また、あるハウスメーカーに１１年間勤めていた時、住宅ローンアドバイザーとして、お客様に「どの住宅ローンが良いか」アドバイスをしてきた経験があります。
その私の経験が、「これから住宅ローンを借りようと考えている方たちの参考になれば」と思い、この記事を書くことにしました。

初めての住宅ローン

私が初めて住宅ローンを借りたのは、今から３５年前、３１歳の時でした。
時は１９９１年、数年前にバブルが弾けたけれども、まだその余韻が残っていて、不動産価格や金利は下がっていませんでした。
（その後、どんどん下がっていきました）
その頃、私が勤めていた会社の近くにマンションが売り出され、見ていると、次から次に成約のバラがついていくではありませんか。
私は、この調子でいくと「次に出てくるマンションはもっと価格が上がるな」と思い、そのマンションを買うことにしました。
（実際は、上がるどころか、下がって行く一方でした）
その時、住宅金融公庫（現在の住宅金融支援機構）でお金を借りました。
返済期間は３０年間（当時は鉄筋コンクリート造のマンションは最長で３０年間・木造住宅は２５年間だったと思います）。
当時は、民間銀行は住宅ローンに力を入れておらず、住宅ローンと言えば、住宅金融公庫と年金住宅融資（現在は廃止されています）を借りるというのが一般的でした。
だから、固定とか変動とかの選択肢はなく、住宅金融公庫の固定金利だけでした。
その時の金利は、当初５年間が５．５％、６年目以降は６．０％でした。
これはステップ償還と言って、当初の返済額を低めにしておいて、６年目以降上げるという返済方法でした。
これは、給料は上がっていくのだから、返済額も増やしていけばいいだろうという、何もかもが右肩上がりだったバブル期ならではの考え方でしたね。
ただ、何もかもが右肩上がりと言っても、給料はそれほど上がりませんでしたね。
これは、いつの時代も同じですね(笑）

借り換え

マンションを買って５年ぐらい経った頃、私は結婚することになりました。
結婚をすると、「妻方の方に土地があり、そこに家を建てたらどうか」という話が持ち上がりました。
その頃は、住宅金融公庫の金利が３．２％に下がっていました。
「毎月の返済が結構堪えるな」と思い始めていた私は、「マンションを売って、一旦住宅ローンを終わらせて、新たに住宅ローンを借りれば、低い金利で借りられて、返済も少しは楽になるな」と考えた私はすぐにこの話に乗り、家を建てることにしました。

その時（１９９７年）は、住宅金融公庫の住宅ローンと、足りない分は、都市銀行の変動金利ローンを借りました。
変動金利にしたのは、バブルが弾けて以降、住宅ローンの金利は下り続け、この先、上がっていく気配がなかったから、また、住宅金融公庫で借りたローンは固定金利で、へんがないので、都銀で借りるローンは変動にしてみるかと思ったからです。
ただし、返済期間を、住宅金融公庫の固定金利の方は２５年間（当時は木造住宅新築の場合は、最長で２５年間でした）にして、都銀の変動金利の方は２０年間にしました。
確か、金利は２．６％ぐらいだったように思います。

その後、住宅金融公庫の固定金利、都市銀行の変動金利は、どんどん下がっていきました。
住宅金融公庫の方は、固定金利だったので、毎月の返済額に変わりはありませでしたが、都銀で借りていた変動の方は、返済額が減っていったので、メリットがありましたね。
結局、１．０％ぐらいにまで下がりましたから。

各都市銀行が住宅ローンに力を入れ始めて、変動金利が下がると、住宅金融公庫で３．２％ぐらいで借りていた人たちの中には、都銀の変動金利ローンに借り換えるという動きもありましたね。

若さが財産になる

昨夜、テレビを見ていたら、２０歳代で不動産を購入する人が増えてきているとのこと。
その理由は、現在金利が上昇してきているので、早い方が良いと考えていること、また、５０年ローンを組むのであれば、若い時の方が良いからとのことだった。
※２０歳代で住宅ローンを借りられる人の半分が５０年ローンを選択しているとのことです。

私は１１年間ほどハウスメーカーで営業をしていたことがあります。
その時、お客さんに住宅ローンのアドバイスもしていました。
新築をされるお客さんの年代は、２０歳代後半の方から３５歳前後の方がほとんどでした。
中には２０歳代前半の方もおられました。
２３歳でフラット３５を借りるとしたら、５８歳にはローンが終わる。
私は「ローンを借りるなら早い方が良い」「若い方には、将来に向けて長い時間があり、その若さが財産になる」と思ったものです。

また、若い方は勢いがあり決断できますが、４０歳を超えてくると、３５年間のローンを借りるとなると決断ができなくなるという傾向がありました。
自己資金がある方は別ですけど。

住宅ローンを借りるなら、定年の時までには、ローンが終わるようにしたいですね。
最終的には、退職金で終わらせるとか。
昨日テレビで見た方は、高層マンションの一室を購入していたので、将来、売却することもできるからと言われていました。
これも一つの考え方ですね。（将来的にも需要が望めるところであれば）

まとめ　

令和８年６月の住宅金融支援機構フラット３５の金利は、返済期間２１年から３５年の最低金利が３．２１％になりました。
金利の上昇は３か月連続で、上げ幅は前月比０．５％と過去最大となるなど、急激な上昇が続いています。
一方、各都市銀行の変動金利は、１．０％前後、固定金利１０年だと３．２５％前後となっています。

住宅金融支援機構の金利が３．２１％になったということは、私が借りた、１９９７年当時の水準に戻ったということですね。
このまま金利が上がり続けていくとしたら、私が最初に住宅金融公庫で借りた時の５．５％～６．０％まで上がる可能性があるのか？、そこまでは上がることがないのか？、ひょっとしたらそれ以上に上がることがあるのか？・・・・・・・・・
10年後、２０年後・・・・・金利がどうなっているのかは、誰にもわかりませんね。

今、私が住宅ローンを選択するとなると、どのローンを選択するか。
現在の都市銀行の変動金利が１．０％前後、フラット３５が３．２１％、その差が２．２１％あるのですね。
ここまでの差がなければ、フラット３５を選択するところだけれども、変動金利にするかも？
この先、変動金利が３．２１％を超えていくことがあるのかどうか？
それは、わかりませんね。
どちらにするか、悩むところですね。

どのタイプの住宅ローンを選択するか、固定金利か、変動金利か、それは、それぞれの人の状況にもよりますね。
家族構成、自己資金、年収、返済期間途中での繰り上げ返済が考えられるのか等により、考え方は変わってきます。
何れにしろ、無理のない返済計画を立てたいものですね。

余　談
この記事を書いていて、ふと、４年前に娘が奨学金を借りた時に利率固定を選択したことを思いだし、現在の金利がどうなっているのかが気になったので調べてみました。
４年前（令和４年度）に借りた時の利率固定は０．４６８％、利率見直しは０．０２０％でした。
それが、現在（令和８年度）の利率固定は２．７２２％、利率見直しは１．８７４％と、こちらも急上昇していました。
４年前に借りる時、「娘から固定と見直しのどちらを選択すればいいか」の相談を受けた際、私は「今後は金利が上がっていくのではないか、また、固定金利と見直し金利の差が、それほどなかったので、固定を選択したほうがいい」とアドバイスしました。
私にしては珍しく、その予想が当たりました(⌒∇⌒)
私は娘と「利率固定を選択しておいて良かったね」と話しています。